БЛАГОУСТРІЙ
КОЛІЩАТКА МЕХАНІЗМУ ОСББ

У попередніх номерах газети «Барчани» (№ 43 (728) від 25 грудня 2015 року) ми писали про зустріч барчан з головою правління Асоціації ОСББ Вінниччини Ельвірою Мріасовою та директором однієї із обслуговуючих компаній Вінниці Іриною Березнюк. Діючі практики у сфері ОСББ підіймали важливі та наболілі питання для наших містян. Після жвавого та конструктивного діалогу більшість отримала чимало корисної інформації щодо створення ОСББ, основних «за» і «проти» стосовно цієї процедури та «підводних каменів» закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Але деякі коліщатка механізму ОСББ залишились поза увагою барчан. Тому, повертаючись до надрукованого, публікуємо відповіді на найактуальніші питання стосовно гарячої теми.

ОСББ створено. А що ж далі? Це питання турбує багатьох. Перший крок після створення ОСББ -скликання позачергових загальних зборів співвласників будинку. Їх можуть скликати: не менше, ніж три співвласника будинку, правління ОСББ чи управитель. Вищезгадані збори скликаються не рідше одного разу на рік.

В обов’язковому порядку на них мають розглянути такі питання:

  1. Обрання форми управління. Мешканці будинку можуть обрати одну із запропонованих схем:

- управитель виконує усі або певну частину функцій;

- ОСББ бере на себе усі функції;

- Асоціації ОСББ реалізують усі або частину функцій.

2. Обрання уповноважених представників для створення комісії щодо передачі відповідної документації на будинок та прийняття будинку в управління (наказ №13 Міністерства з питань житлово-комунального господарства України).

3. Визначення  розмірів внесків і платежів  (тариф).

4. Порядок сплати та максимальний термін прострочки внесків.

5. Створення та використання фондів об'єднання (резервний та ремонтний фонди).

Якщо функції з управління будинку будуть передані управителю:

1. Визначаємо управителя та його відкликання;

2. Затверджуємо порядок внесення змін умов договору з управителем;

3. Обираємо уповноважену особу або осіб зі співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

4. Визначаємо повноваження управителя щодо управління будинком

Потрібно пам’ятати про такі ключові факти:

-управління будинком здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління будинком;

- вартість послуг з управління визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем;

- умови договору про надання послуг з управління будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

- істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг, права та обов’язки сторін, ціна на послуги, строк дії договору.

Договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання усіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору чи змін до нього, завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності). Договір з управителем укладається на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк. До договору, предметом якого не є управління будинком, обмеження строку договору не застосовується. Результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, виконавчий комітет повинен розмістити на своєму офіційному веб-сайті. Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Якщо функції з управління будинку передані ОСББ:

- вищим органом управління об'єднання є загальні збори співвласників;

- для керівництва поточною діяльністю об'єднання співвласники обирають правління об’єднання, а також порядок обрання та відкликання членів правління, кількісний склад та строки обрання;

- правління є виконавчим органом об'єднання, підзвітне загальним зборам та приймає рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом.

До компетенції правління відноситься:

- підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту (затверджується загальними зборами); - здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;

- розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису;

- укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення  контролю  за  їх  виконанням;

- ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання;

- скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;

- призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

Також для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління ОСББ на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія або ревізор, і затверджуються порядок її діяльності та кількісний склад. Або ж залучається незалежний аудитор.

До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься:

- затвердження статуту об'єднання, внесення змін до нього;

- обрання членів правління об'єднання;

- використання спільного майна;

- затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту;

- попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму,  що перевищує зазначену в статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;

- визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;

- прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

- визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;

- визначення обмежень на користування спільним майном;

- обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління  спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;

- прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

Фахівці радять не уникати зборів ОСББ, щоб ефективно контролювати діяльність голови та членів правління, ревізійної комісії чи ревізора.

Не менш актуальним є питання прибудинкової території. Мова йде про територію навколо будинку, визначену на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідні для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Право на земельну ділянку, на якій розташовані будинок і належні до нього будівлі та споруди і прибудинкова територія, є спільними для усіх співвласників. Земельна ділянка, на який розташований будинок, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності співвласників будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. У разі знищення (руйнування) будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Щодо наболілого питання кошторису ОСББ, то скарбничка вашого будинку може складатись з:

- внесків і платежів співвласників;

-залишків коштів на утримання і ремонт будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;

- коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна будинку;

- коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;

- коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;

- добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;

- коштів, залучених на умовах кредиту або позики;

- коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування  для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

- пасивних доходів (членські внески);

- доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;

- коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

Порядок сплати,  перелік  та  розміри  внесків  і  платежів співвласників, у тому числі відрахувань  до резервного та ремонтного фондів, встановлюються  загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання. Кожне ОСББ має власну структуру витратної частини, яка залежить від наявності в будинку тих чи інших систем та елементів благоустрою. Підсумувавши вартість витрат, потрібно визначити, яку їх частину можна фінансувати коштами, що не є внесками співвласників. Решту мають покривати співвласники, пропорційно до їхньої майнової частки. З метою надання  пільг та субсидій в ОСББ для відшкодування витрат на оплату комунальних послуг визначається розмір внесків  (платежів)  на  відповідні  потреби, який затверджується загальними   зборами ОСББ, але не більше найвищого у відповідному населеному пункті тарифу на відповідні комунальні послуги,  встановленого  відповідним державним органом або органом місцевого самоврядування для суб’єктів господарювання. Також замість сплати грошового внеску власник квартири може виконати певну роботу з утримання будинку. Не варто копіювати «всліпу» кошторис іншого ОСББ, адже у кожного будинку є потреби властиві тільки йому.

Інна ТКАЧУК

 <<<